【詐欺被害】悪質不動産会社が契約書を偽造…物件を高値掴みさせられた人気YouTuber・ミニマリストゆみにゃんさん《五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」Vol.13》

【詐欺被害】悪質不動産会社が契約書を偽造…物件を高値掴みさせられた人気YouTuber・ミニマリストゆみにゃんさん《五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」Vol.13》

不動産投資を学ぶなら楽まちファースト ロジックこの投資は逆材サブリース詐欺で 区分マンションを高値掴みさせられた ケースです35年までずっとマイナス 3500万円で買ってるってことが分かっ てれば価格交渉とかできたかもしれない ですねはい今は当該優勝を受けられなかっ た金額についてちょっと怖い怖い文章うん 通常こういう文言も書いてないんですよね はい皆様ごきげんこの企画は不動産投資で 失敗してしまったという相談者の方に私 いし美穂が厳しくも愛あるアドバイスを 送り物件の問題点や今後のリカバリー作に ついて考えていくものです最近はニュース とかて何かあったりしますかと都内の コリッチに地フル区分マンション買おうと してさしねしたんですけど断られて えちょっと買う勇気がなくてそのまま 買い付けを下げたっていうことがありまし たちなみにそれはえっとお値段はおいくら だったんですか170万円の借地の区分 マンションでまかなりちフるね建物だけ だったんですけどもま170万に対して 建物価値が120万ぐらいしかまコテさん で評価ないくて差音させていただいたん ですけどもまちょっとそのリフォーム いっぱいやっちゃったみたいで売り主さん がえ差は受けられませんって言われてはい 買えませんでした今は賃貸の方向に動いて おりますあの都内の学校に今通ってる娘を 住まわせて自分の都内の事務所も持とうか なと思ってこないだあの申し込み入れて今 審査待ち ですでは今日のご相談者様どうぞお入り くださいよろしくお願いしますよろしくお 願いしますします今回の相談者は ミニマリストゆみにゃんさんです こんにちはミニマリストゆみにミニマルな 生活と節約投資についてYouTubeで 情報を発信チャンネル登録者数14万人の 人気YouTuberですではゆみにゃん さん今回の相談内容を教えてくださいはい 以前不動産投資のサブリース詐欺にあって しまいましてで今はもう不動産投資が なってしまってちょっといっぱい勉強した んですけどやめてしまいましたなので当時 のモヤモヤがまだ私の中にあるので今日は お話を聞いていただいて当時どうすれば 良かったのかなとか今後不動産投資して いくために気をつつけることとか アドバイスいただいてまた不動産投資が できるようにえなれればなと思ってきまし たよろしくお願いしますはいよろしくお 願いいたします具体的にサブリース詐欺 っていうのはどうことだったんでしょうか はい5年ほど前だったんですけどあの とある不動産の投資用物件を買いました2 LKの中古物件だったんですけれども オーナーチェンジという形で購入しました でサブリースの詐欺があったっていうのは サブリースで購入をしたんですけれどもま サブリース上のえ賃貸の契約としてはえ 15万以上あったんですけどもその住まれ てるか方借人の方は14万以上で済まれて いるという話で借りたんですねでも実際は その住まれてる方は13万円台で借りて るっていう形になってでどういう点が詐欺 だったかって言うとこの値段で借りてます よっていう資料を銀行側にも提出していた んですけどもその資料の賃料っていうのが 数字の部分が画像編集ソフトで改ざんされ て実際とは違う筋になっていたという点と とは借りられてる方がオーナーが変わっ たていうところでえサインをしてる書類が あるんですけれどもそこについては私は 全く知らない内容だったんですがえそこに 賃料とかも書いてあったんですが私の名前 と印鑑と住所っていうのが偽造された印鑑 で押されていたという内容になっています なので印環付のそのえ資分書偽造もあった で銀行側も騙されていたで私が結局損する 形になったというものでしたま基本的には サブリースっていうのは貸している家賃 からま10%ぐらいの保障料を差し引いた 金額をサブリース業者が払うっていうこと なのでその貸してる家賃よりもサブリース 業者が払う家賃の方が高いっていう状態が そもそもおかしいんですけれどもじゃあ 購入したのは家賃収入を得るためという ことでよろしいでしょうかそうですね家賃 収入プラスまい物件だったらまた売った時 に利益も残ればいいかなっていうところが ありましたでどういう経緯で購入されたん でしょうか経緯としては私が当時転職して えそこの隣の席の方がIPO長者で奥間 長者だったんですねでそのお金を不動産 投資に回してると話を聞いて私にも教えて 欲しいって話をしたんですねでその方は 自分は買っただけでそんなに詳しくない からもっと何等も10等以上持ってる 詳しいえ人がいて自分もその人に教えて もらったからっていのでその別のえ大家 さんベテラン大家さんを紹介していただき ましたでその方は宅建ももちろん持って ますしマンション管理系の資格もいくつも 持っていて本業はあの税理士資格を持って いて一般企業で経理をしているっていう方 ででその人が最近お世話になってる 不動産会社の営業マがいるから紹介する よっていうので紹介してもらいました紹介 してくれる元の人まではいい人だったん ですけどその紹介されたえ不動産会社の 営業の方及びその不動産会社っていうのが えそういった先ほど言ったようなま詐欺を 行っているところだったというところが 経緯でその紹介してくれた人もそれに 気づかずその人自身も被害にあっていくつ も買っちゃってたしいろんな人に進めて しまっていたっていうところが最初の発端 でしたここでいがさんからつり一言この 投資は逆サブリース詐欺で区分マンション を高値掴みさせられたケースですま通常の サブリース詐欺って言うとま最初は高い サブリース家賃を設定しておきながらま2 年後とかの更新のたびにどんどん サブリース家賃が下がっていって最後には まあの融資の支払いの方が高くてあの全然 もう手残りがないっていう風になって しまうのがサブリース詐欺だと思うんです けども今回はそのあのサブリースの家賃を を高くしてその利回りで計算された売買 価格で買ってしまったっていうところが 今回のまポイントだと思い [音楽] ますじゃシミュレーションていうのはされ ましたでしょうかそうですね当時はその 業者が作ってくれたシミュレーションの 資料っていうのがはいありましたはいうん ええそれではどういったあの儲けが出る ような内容だったんでしょうかですね ちょっと記憶曖昧ですけど シミュレーション上の数字ですとその毎月 プラスには一応なってるので建物自体最後 に売ったとしたらあの固定資産税払って 多少赤字とかその中前で赤字が出ても建物 売った時にはプラスみたいなことだったの かなここからはそもそも儲かる物件だった のかを確認するため改めて収支 シミュレーションを行っていき ますではえっとョの方していきたいと思い ますはい物件価格が3700まですね表面 利回りが5.3でRCゾの地区11年に なります建物面積は48.6平 シミュレーションしていき ますで下の数字入れてきますはいで借入れ の金額 360万円に合わせるために 269を自己試験に入れていきます権利は 2.47なんですけどもちょっと細かい 数字が入らないので2.5で入れます期間 は35年の入居率はサブリースなので 100%入れていきますでえ物件価格 3700万で建物価格が 2183円想定年間家賃収入が186まの 家賃増減率はとりあえずまRCのリチの いいマンションということで4%で計算し ていきますで年間経費が固定資産税都計画 税10万円のえ管理費は15万5の家賃が えっともう手数料を差し引かれた金額とし て払われていたということでサブリース 業者に払う管理費は0%にしていますで その他費がえっとマンション管理費え修繕 積立金ケーブルテレビ超会費合わせた金額 の12ヶ月分ということで211万円修繕 費も修繕積み立て金がその他経費に入って いますので0%で計算していきますえ所得 税法人税率は23え大規模修繕品も修繕 積み立て金がありますので0円で入力して いきますでこれで年間経費が31万円です ねでローン返済額が年間159まという ことになっていますこれで出てきた シミュレーション結果がこのようになって おりましてこの赤い線が毎年のキャッシュ ロですねでこのピンク色の棒グラフが累計 のキャッシュフローになっていてえずっと 最初からマイナスで35年までずっと マイナスでえトータルの35年後の累計 キャッシュフローが-504枚ですねで えっと物件自体は多分あの価値があるので この青いのは売却時のキャッシュフローな のでま持っていればこの20年後ぐらい からはプラス1000万ぐらいの売却液で っていう感じなんですけどもそのこれだけ キャッシュフローが出ないとフロー所得と しての家賃収入を得るっていう目的で買う のには適していなかったかなと思います けどそれでも良かったんでしょうかねそう ですよね今見るとそうですなんですよね そうねはいなのでちょっとこの計算がもう ちょっとここがきちんとできていればま それだけでもかずに住んだのいそうなです この企画では私いしに相談したい方を随時 募集しております不動産投資で失敗して しまった方相談してみたい方は概要欄の リンクからご応募くださいよろしくお願い し ます収益物件数ナンバー1不動産投資を 始めるなら楽まちアプリ楽まちで検索この グラフを見てどうどうでしょうかそうです ね改めてこうグラフで見るとままず分かり やすいなと思いますキャッシュフロー ベースのグラフで見ていくとやる意味ある のかなと今だったらま思いますよねま月額 家賃155000からまマンション管理費 集電みた金を引くとまそれだけだと 1万7000円でえっと残りは13万 7970で1年分にすると165円でそれ をえっと購入価格で割り戻すと利回り 4.47%ま実質的なっていう感じですよ ねそれとそのえっと融資の利回りが 2.47っていうことで4.47から 2.47を引くと大体2%ぐらいでその イールドギャップって言うんですけどその イールドギャップが大きければ大きいほど ま投資効率がいいと言われていますので ちょっと2%だとまキャピタル狙であれば いいと思うんですけれどもインカム狙では やはり難しかったのではないかなと思い ます ま今後その家賃下落とかあと金利上昇の リスクもありますしあのま修繕積み立て金 ってだんだん値上がりしていくとか管理費 もそうですけども値上がりしていくことを 考えていくとまそこまで考えられていれば もうどんどんさらにマイナス今以上今の シミュレーション以上のマイナスが発生し たと思うんですねそういうリスク的な部分 を加味したシミュレーションの方やってみ たいと思いますねそうま一応今金利上昇 局面なので金利が 1%上昇して3.5にしておきますえで 修繕積み立て金が今後値上がりしていった ことを考えてま1%とりあえず入れて家賃 下落はまほとんどしないと思うんですけど もま懸念もありますので0.5ぐらい入れ てきましょうかそうしたまやっぱり ちょっとマイナスのボリュームがずっと 年間のキャッシュフローマイナスが30万 ぐらいですシミュレーションが不足してい たっていうことに加えてまちょっと リサーチも不されていたんじゃないかなて いうところでえっと以下の点を調べられた かどうかっていうのをお抱いしていきたい んですけれども売買価格の相場は見られて たそそう周辺の相場ですねそうですね購入 する時にその購入価格が妥当かっていう はいところは見てたと思います他の物件も 探してはいたのではいあそうなんですね あの楽松さんの方であのクブマンションの 相場の分かる資料を見ていただいてあの他 のサイトではそ当時の相場3157まって いうなっていたのでまそれをもし見られて いたら3700までは買われていなかった かなっていうのもありますあ今マンション 名を入れれば相場が出てくるサイトが いっぱいあるのでもし次に買う時ははい はいマンション面を入れてみてください はいはいで売り主業者さん仲介業者さん サブリース業者さんの評判などは確認され ましたでしょうかそこはその紹介されて あの購入に立ったってところで結構その 紹介してくれた人はいに絶大信頼を置いて しまっていたのでその人の口コミしか参考 にしてなかったってところがありますね うんそうなんですねまもしかしてじゃあ その時同じように騙されて言うと気がつい た方の口コミがあったかもしれないですね はい建物の同本などは確認されました でしょうかその確認したのが台本確認した のが多分もう契約するその場とかではいあ そうだったのでなんかちゃんと見れて なかったですしどこをどう見ればいいか 当時は分かってなかったですねああそうな んですね東方も必ず購入判断する時に必ず 確認する必要がありましてまちょっと私が 見させていただいた中だとその前の業者 さんはそのの熱とっていうのが2億円つい てるのでその範囲内のちょっと分かん なかったんですけどもあの最初にその前の 売り主さんのがえっと3510まのロンが で借りたことになっていたのでその前の前 の売り主さん3500万円で買って るってことが分かってればもしかしてそこ から価格交渉とかできたかもしれないです ねはいなので必ず東本もあの見られたら いいと思いますはいあと固定さん税評価と かもじゃあ当日ですかねま見せてもらった ことはないですねあそう自治体が出してる 評価っていうのも一応気にされた方が 良かったんじゃないかなと思いますはい あとはその積算評価とかまその固定遺産 評価額と一緒なんですけども路線家とかは 見られました路線家は当時見てなかった ですねその後勉強して路線家の算出とか できるようになったんですけど契約当時は 見てなかったですねはいまなのでちょっと まそれらを見ちゃんとあのもうちょっと 細かく見ていればそこでも引き返せたかな というのはありますねいがさんの指摘で ゆみにゃんさんのリサーチ不足が明らかに なりました実は契約書と重要事項を説明書 にも普通ではありえない記載があったのだ と言いますでえっとどこで詐欺に気づく ことができたのかっていう点なんですけど もえ売買契約書と説の方あの今手元に用意 していますので見ていただけますでしょう かはいで売買契約書のま手金10万円って いうのがちょっともその時点で本当は やっぱりちょっと立ちの悪い業者さんだっ たのかなと思います通常はえ5%から 10%の手付け金が必要になりますのでま その手付け金を安くして買わせようって いうちょっと業者の魂胆がまこの10万円 っていうのだけでも見えると思いますでえ 論利用の特約のページですねこが公的住宅 融資または高が指定する金融機関での ローン申し込みを希望する場合でその融資 が受けられなかった時は今は当該融を受け られなかった金額について現金また乙の 指定する金融機関による住宅論を利用して 乙に支払う場合もあることをあじめ了承 するこの一分が普通のバケではないと思い ますローンが受けられなかった時には違う ローンを組んでまで払ってもらうよって いう風に書いてあるのでまかなりちょっと 圧力のある文章だなと思います見てました かここはここはいなんか圧力を感じたりと かそういうまちょっと読み合わせしたか どうかもちょっとわかんないんですけど 読み合わせはしましたがはいここに関して は気にしてなかったですね多分そんなに はいうん他の金融期間を紹介しますから 大丈夫ですみたいな感じだったと思あそう なんですねじゃ絶対買わせる気満々だった んですね通常のロー特約にはこの記載は 普通されていないのでもし追う時にお気を つけください はいでえっと10説ですね定型斡旋融資に 関しての取り扱いていうとこなんですけど も売り主の斡旋する融資の手続きについて は売り主の指定する時期及び方法にて行う ものとし有の実行方法及び実行時期の決定 については売主に一任するものとするで 書いてあるのでま通常こうこういう文言も 書いてないんですよねでこういうことが 書いてあるとだからその金融機関に出す 書類とかを偽造されてもましょうがないて いうか売り主さんが全部ややることにしま 承認してくださいっていうことなのでま この文が書かれていたことでま偽装書類を 銀行に提出されてしまった可能性もあるの ではないかなと思いましたなるほどそう いう風にして保険をかけてたんですねそう ですねちょっと怖い怖い文章え全部なんか 売あの売り主さんが全部やっちゃうよっっ てはい書いてあるのでかなり飼主さんに とって不利な条文だったんじゃないかなと 思いますまあんまりその契約書とか 読み込んでない方が気づくの難しかったと 思いますはいでもよく読んでるとなんか これ自分にとって不利な条件だったなとか そういうのが今後もしあったら必ずまその 条文を消してもらうとか不動産だと必ず 司法主旨の先生にあの登記していただくの でまやり取りしてる中ですいませんこの 売買契約書チェックしてもらえませんかと かはいあのそういう繋がりをま司法書士の 先生なり弁護士の先生なりま今回弁護士の 先生とも繋がられたと思うので何かあった 時には相談できるところを作ってれるのが いいと思いますそうですねそうしておか ないと結構金額が大きいからそうですね そうですねほんとこの一分で結局その優勝 の取り扱いについて買い主がなんか何も できないみたいになっちゃってるので是非 気をつけてくださいはい はいじゃ今1つ目の相談についてま一旦 終わったんですけどもご感想を聞かせて いただけますでしょうかはい色々 アドバイスありがとうございましたそう ですね結構やっぱ専門的なな知識とか経験 とかが不動産投資には必要でそれが自分が ないんであれば倒れる人司法諸子さんとか もっとベテランの人とかていう人がいない とダメなんだなっていう風に思いました やっぱそういうの分からずに結構甘く見て たっていうところが大きいなと思いました ねはいありがとうございます今後不動産 投資をまたやっていこうかなっていう風に 思った場合結構やっぱそこがネックになっ てくるかなとは思うんですよねまさかその 書類が改ざん数字がされているまかぼちゃ の馬車事件みたいなことが他でもその かぼちゃの馬車事件の後も普通に行われ てると思ってなくて自分が巻き込まれると 思ってなかったんでちょっとまたやっぱ やるの少し怖いかなて思っちゃいましたね うんまちょっとリサーチとビネーをもう ちょっとはいそこの辺をちゃんとしていた くっていうのとま今回は県はあのその税理 士の紹介してくださった先生をまちょっと 圧倒的に信じてしまったということでま こういう状態に陥ったんじゃないかなと 思いますなのでまそういう時に相談できる ようにまちょっと物件持ってなくても大家 会とかあの大家さんが集まるところに行っ てまお友達を作ったりあの皆様から意見 もらえるようなところにまちょっといた方 があのこれからから不動産投資進める上で は安心なんじゃないかなと思いますはい ありがとうございます私もその物件を買っ た後にあこれ騙されてるかもと思って別の コミュニティで相談しなきゃと思ってま 入って色々相談したらあのあ危ないと思い ますみたいなどう回避なんかそこからどう 改善してくかとか色々相談にやっぱ乗って もらえたので最初ってそういうものの存在 自体を知らなかったのでなんか最初の1発 目が一番危ないなと思ってあの当時はい 振り返ってみて思いましたねま今後はある 程度そういうところま今も売却してカバー ある程度できたのでま前よりはまだマかな と思いますけどやっぱ怖いですねうんそう ですねなんか大会とかってなんか大さに ならないと入れないような気がするんです けど是非その大さんにねなる前これから あの始めたいっていう方もね是非活用して いただきたいなと思いますありがとう ございますはいはいところで詐欺被害に 合われたのは2019年ということでした がお金帰ってこないかもしれないですねて 言わましたなかなかその会社っていうのも 逆にこう訴えてきた人を訴え返すみたいな こともしていて危ない人たちだっていう ことは分かったんですね集団訴訟を起こし ているであなたも加わりますかみたいな その前に仮想通過詐欺に回ってまして後で 調べたらそういう情報商材詐欺みたいなの 王道で大して使いものにならないんですよ ね全然それとかで得できなくてうん

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五十嵐未帆さんが、不動産投資で失敗したという相談者に、厳しくも愛あるアドバイスを送る「愛のお説教部屋」。今回の相談者は、チャンネル登録者数14万人のYouTuberミニマリストゆみにゃんさんです。
節約や投資について情報発信を行なっているゆみにゃんさんですが、過去にサブリース業者の詐欺にハマってしまったことがあるそうです。「どうすれば被害を避けられたのか？」について、五十嵐さんにアドバイスを求めます。

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◼︎出演者：ミニマリストゆみにゃんさん
https://www.youtube.com/@yuminyan_mini

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年額プラン29800円（一括年払い）

ーー[チャプター]ーー
00:00 オープニング
00:31 五十嵐さんがマンション購入に失敗!?
01:52 今回の相談内容はサブリース詐欺
06:19 問題点をズバリ指摘！
07:50 相談者のシミュレーションの甘さが露呈
13:34 リサーチ不足も指摘
16:42 売買契約書には不審な文言が…
20:45 相談を終えて
23:20 次回予告
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