【新連載】借金は怖くない? 目指せ家賃収入300万円、「不動産投資のキホン」を一緒に学びましょう！《八幡美咲の大家になりたい！》

【新連載】借金は怖くない? 目指せ家賃収入300万円、「不動産投資のキホン」を一緒に学びましょう！《八幡美咲の大家になりたい！》

不動産投資を学ぶなら楽まちファースト ロジック楽まちチャンネルをご覧の皆さん こんにちはアナウンサーの矢崎ですえ前回 の不動産熱私の動画が伝わりまして今回 なんとYouTubeで初冠コーナーを 持つことができました イイありがとうございます題して矢幡の 大家になりたいということで今回第1回目 のスペシャルゲストは4年前の動画が大変 好評でした朝幸子鑑定事務所の代表浅井 幸子さんです今日はよろしくお願いします よろしくお願いします私たまたま4年前の 浅井さんが出られてる動画を不動産 始めようと思った時に見て勉強してました ありがとうございます色々教えていただき たいと思いますが今回は第1回目という ことで私のような今ちょっと不動産気に なるけどそもそも不動産投資って何だっけ とか初めて見たけどあ基本なんだったっ けっていうこう基本に帰りたい方向けの 動画になりますので今日よろしくお願いし ますお願いします浅井さんも不動産お持ち なんですかはいあのもちろん持ってます はいどれくらいそんなに規模は大きくない んですけれどもあのま最初はね本当に 小さなクブマンション買おうと思いまして はいもう1つは島区池袋の方にあの小さな 子をね買いましたほカ 屋はいそしてそれからですねちょっとあの ま関東なんですけどもあの一等のアパート ねアパートを購入しました一等アパート はいま小さねはいそこまで行きたいなって いうとこまず1件目どうしようかなって いうところで もうね本当に手間がかからないで何にもし なくてもですね毎月ちゃんと家賃が入って きてもう本当楽させてあの設けさせて いただいてますまそれはもう多分浅井さん がきっちりうん調べられたからですよね そうですねはいちゃんときっちりと基本に 沿って買ってきましたねうん今日はこう どうやったらこう朝さんのようになれるの かこうどうやったら失敗を防げるのかって いうところも含めてお話を聞いていきたい と思いますはい今の私だとまず目標設定が 大事だなと思うんですけどどのレベルの 大家をまず目指したらいいものなん でしょうそれはですねすっごいいい質問な んですけどいつまでにいくらのキャッシュ フローま手残りですけどそれを最初に 決めるんですね決めちゃうこと決めること が大事決めることからそれに従って物件を 選んでいくとあるだから私今ちょっとあ こてなのかな都市マンションなのかなとか 迷ってたんですけどはい目標を定めて逆算 していってないから迷いが生じて るってことですねそうですそうだから ロードマップを作成すると人間欲深いもの で多ければ多いほどいいって思ってしまい がちなんです けどそうじゃないってことですねそれは ステップに分けて考えればいいんですね ステップ1ステップ2ステップ3あまずは じゃあまずステップ1家賃収入 1000万円Sテプ1なんですか Sあの週2000万円結構大きいですねあ じゃあ300万円あそうですよねで ステップ1あのま木で例えるとステップ1 っていうのは根の部分ねで根の部分でえ しっかりと土台を作れば茎の部分そして刃 の部分といけるので根の部分をまずですね 八幡さんはしっかりとですねま勉強して 例えば例えばですけど3年後に300万月 30万目指すという決じゃ月30万の不 動産を選ぶにはどういう不動産を買うのか っていうのをえ決めていけばいいんです ね不動産投資って言うとまず物件を買って それを人に貸して家賃収入を得 るっていうのがこう今イメージであるん ですけどその考えであってますかあはい そうですね不動産はですね2つの利益が あるんですねで1つがえインカムゲインと 言われてるあの毎月の家賃収入ですねそれ と2つ目がキャピタルゲインこれはあの 買った時の値段よりも高く売れるその売却 液のことを言います初心者の方はインカム ゲインをる狙うことをやっぱり基本にして 欲しいんですね初心者はインカムゲイン はいうんうん例えばそのねリマンショック みたいなことが起きて一気に値段が下がっ た時にですねあのやっぱりですね初心者の 方でドキドキしてしまうのであの キャピタル原因を狙うんではなくて インカム原因を狙うっていうのが基本です このインカムゲイを狙うぞって思ってはい 物件を探し始めるじゃないですかええそし たらこうよくこうポータルサイトとかに出 てる物件見るとうん計算するとあれ トントントントンじゃないっていうことが 結構多いんですけどあどうやったらイの 物件探し出せるんです かそれはですね利回りですねほう八さん 利回りって分かりますか あと父が私不動産業してるんですけどはい あの表面利回りと実質利回りがあるんだ ぞってこないだ眠い目をこすりながら教え ていた教えてもらいましたはいはい改めて 教えていただけますかはいあのその通り ですねまず回りをですねやっぱり自分で 計算できるようになるっていうのはすごく 重要なんですねであの利回りには今矢さん おっしゃったように表面利回りと実質 利回りがありますであの表面利回りま グロス利回りとも言われるんですけどこれ は収益性を表す指標のことですで式で言う とですね年間の家賃を物件価格で単純に 割ったものですもなんか1000万のを 買ってえええ家賃収入年間100万円のが 100万円入ってきます年間はいはいて なったら表面利回りは10%その通りです ねはいただ単純にもう年間の家賃を物件 価格で割ったものはいこれはできるように はいなりましたはい素晴らしいですねはい でまそれで大体こうあのあこの利回りって 高いなとか低いなとかそういう風にえ皆 さん計算していくんですけども本来はです ねえ実質利回りネット利回りがより正確な んですねはいであのより実態に近い収益性 を表す指標なんですけどこれの計算の仕方 というのがですねこれは実質の 収入年間家賃から運営経費を引いたもの あの運営経費って結局固定資産税とかです ねその管理会社に支払ううん費用とかある んですけどそういうのを全部引きますあの 買ってみてびっくりしましたこんなにはい あの経費かかるんだっていうそうなんです よあのつはがきが来るじゃないですか不 動産取得税支払いなさいと今八幡さんが おっしゃったのは購入価格に対する費用 ですよねはいであの購入価格もえ費用が かかってくるんですよはいでそれだけじゃ なくて毎年毎年あの収入に対して費用が かかってくるでここをちょっと使い分け なきゃいけないんですけれども今ごっちゃ になってましたはいそれまた後でお話し ますけれど実質り回りというのはその実質 の収入を購入価格で割ったもので購入価格 の中にはそのえ八幡さんがおっしゃった ようなえ購入費用っていうのがかかって くるんですねはいなのできちんとその何が かかってくるかえ事前に調べておかないと はいもうこの表面利回りよく見えけど実際 こういな経費引いたらあれリ割り23% っていうこともあるってことですよねそう ですね特に区分マンション気をつけなきゃ いけないですねクブマンション気をつけ ないといけないですかはいクブマンション の場合特に表面利回りと実質利の差が 大きいのでへそれはどうしてですかはい あのクブマンションってですね管理費修繕 積み立て金というのがもうがっつり決まっ てましてはいであの古くなればま マンションが古くなればなるほどですね 修繕積立て金が値上がりしてくんですね 毎年毎年あ上がりました私買った瞬間 プラス4000円ぐらいになってえみたい な感じそうなんですよちょっとびっくりし ちゃいましたはいはいなのであの割と表面 利回りと実質利回りの差が大きいのが区分 マンションなんですなるほど初心者じゃは 区分マンションちょっと控えていた方が いいってことですかあちゃんと計算してあ 実質利回りは何パーセンだなって分かっ てれば全然平気な全然大丈夫はい全オッケ です今こう新人さも始まったのでじゃあ なんかその株に投資の方が利回りがいいん じゃないかなとかうんだから調べるは 調べるほどあれ何のために不動産投資する んだったっけていうことにうんなるんです けどこうやって不動産投資のそもそもの このメリットとデメリットを改めて教えて いただいてもいいですかあはいあの不動産 投資ねメリットやっぱりたくさんあるん ですけれどもやっぱりその1つ大きなえ メリットはですね安定して毎月家賃収入が 入ってくるっていうことでですねこれは あのすごい大きなメリットだと思うんです けどこれ理想ですねそうなんですよあの1 つね例でちょっとお伝えしたいんですけど あの私のねその生徒さんの中にですねま あの何億っていう現金持ってる方が いらっしゃったんですよまず何で持ってる のか気になりますけどはいでまあの男性な んですけど彼あの独身のね方でであの全然 生活に困らないんですよなんですけども あの現金って使うとなくなるじゃないです かなので使えないんですよ使えなくてです ねあの私ま毎月東京でセミナーやってるん ですけどもその方ね関西の方なんですが 東京に来るのにですね新幹線じゃなくて 夜行忘でくるんです億も持っているのに 持ってるのにあすごい険悪化ですねそうで 止まるのもですねホテルじゃなくて カプセルホテルなんです ねやっぱりねすごい徹底されてるそう あっとね怖いんですねその現金がなくなる 減ってしまうっていうのがうんでで不動産 投資を始めたで今までもうえそうですねえ 10件とは言わないんですけどかなりの数 のえ不動産買ってまして月にやっぱり キャッシュフローキャッシュフローて 手残りのことですけども100万円以上今 あるんですねはいでそうするともう安心し て使えるんですよだからえっと今月もう なくなりましたとで東京にも新幹線で来て ちゃんとホテルに泊まってお金全部使っ ちゃっただけどまた来月になったら家賃 収入が入るっていことで心の安定にも 繋がってきちんとした生活を遅れるように なっているそうはいそうです他にはどんな メリットがはい八幡さん株FXのトレー ドってやったことありますNISAが 始まってええもう株はありますけどはい FXはないですはいないですよねあの すっごいもうね値動きが激しいんですね 例えばリーマンショックねちょっと前です けどリーマンショックの時って今は被って もうえ安で160円に近いですけどあの時 70円ぐらい一晩で70円ぐらいまで円高 になったんですよはいでそうするとですね トレードやってる方はもう本当眠れないし 温存するんですねだけど不動産っていうの はですねあの良くも悪くもですね値動きが ゆっくりしてましてあのじゃあ売ろうとで あのなんか下がりそうだから売ろうと思っ てもですねじゃまずどこにどこの会社不 動産会社を選ぼうから始まってであの じゃあお願いします売買契約を結びますっ ていうですねどんなに早くても1ヶ月から 3ヶ月ぐらいかかるんですね売れるまでに で遅いとやっぱり1年とかですねい うんしてるうちに価格が元に戻るんですよ ああなので安心して持ってられるとだ 値動きの幅がはい少ない少ないですはいで あのどんなに下がってるリマ諸君の時不 動産やっぱり下がりましたけどまあ下がっ ても10%ぐらいでしたねあそうなんです か結構リーマンショックで不動産持ってた 人たちが大変な目にあったっていう イメージがすごかったのでもすごい暴落し たのかなと思ったんですけど10%ぐらい です はいえ1000万円で買ったのが 900万円になっとかその程度ですし家賃 って入ってくるので下がったら売らなきゃ いいんですよあそか上がるまで待っとい たらあそうですかへ例えばそれは都心だっ たらありえるかもしれないんですけど 例えば地方のこう加速が進んでる地域の あの子買いましただとえもしかすると誰も 買ってくじゃないかなとか思って手出せ ないでいるんですけどでも入居者がいたら 家賃だって家賃も下がるわけじゃないの でそうか売れなくても家賃があったらいい やったらあったらいいのでずっと持ってれ ばその地元が取れるとちゃんとここは済む なっていうのが調べれば分かるんですね きちんと調べたら済むか済まないか需要が あるかどうか分かるわかるんです初めての 不動産投資先輩大さんに相談したい不動産 の悩みを軽にに相談するなら楽まち相談室 楽まちで 検索他にもまだこれで2つ目ですもまだ どんどん行きましょうはい3つ目お願いし ます目はやはりですねあの本当に働き ながらだからすごい忙しい八幡さんも 忙しいと思うんですけどでなんか副業 やろうと思ったらそっちでも忙しくなる じゃないですかでそうするともうあの どちらもまあの忙しくなってもう自分の 時間なくなるっていう風になるんですけど 不動産の場合ははっきり言って買うまでは 割と動かなきゃいけないんですけど買っ たらですね何にもすることないんですね 本当に何もすることない羨ましいですだ からも私なんか持ってるのも忘れちゃうん ですよあの年齢もですね関係なく本当に できてですねあの私の生徒さんでも下は 20代から上は70代まで70代7代まで の方が不動産買って投資家としてデビュー してますねはあきながら年齢も関係なく 変えるという変えるというもね最高なん ですけどあとはですねやっぱり融資が使え るっていうのは非常に大きくてその投資で 融資が銀行からねお金を借りられるという のはですね不動産だけなんですねあはい その融資が使えるってどんなところがいい ことなんですかはいなので例えば1億円の 不動産ね八幡さん買おうと思った時にじゃ 1億円ありますかとすぐに出せますかって 言とあのなかなかねちょっと難しかったり しますはいでそういう時にあの銀行から やっぱりお金を引いてきて例えば9割は 銀行からお金借りるとでそうすると自分が 出すのはまそれでも大きいんですけど 1500万とかねうんそのぐらいで済むと ははい例えばですけどこうでも結果金利は 払わないといけないはいってなるとえじゃ 金利の分安くなるんだったらキャッシュで 買った方がいいのかなって本当に初心者 素人の私は思ってしまうんですけどえっと 例えばえ1億円の今ちょっと経費とかそう いうのを除いて1億円の不動産を買います そしたら1億円の現金で1億円の不動産 買ったらもう自己資金00です0になっ ちゃいますよねになっちゃいますはいだ から次の不動産買えませんよね買えない ですしばらくはまた貯めないとだけど 例えばは1億円の不動産をえ1000万円 だけえ自己資金で出してあとは銀行から 借りましたとそしたらまだ八幡さん 9000万円ありますよねそしたら次に もっといい物件が出た時に買えますよね はいはいでまだ買えるまだ変えるそしたら そこの3等4等から家賃収入がどんどん また入ってきてそのうちこの家賃収入で 自己資金出さなくても変えるようになると 分かりましたはいイメージつきました なるほど 私はもう目の前の一件のことしか考えて なかったですうんうん小物でし たすごい分かりやすかったですそそうもう まだあるんですよね藤さんとのはいはい あのインフレねやっぱりインフレ対策に なるということでやっぱりねその今心配 ですよねどんどん物の値段がね上がってて でやっぱりあの物の値段が上が るっていうことは不動産の価格も上がっ てるんですね なので今現金で持っててあのメリする インフレでよりはそれを現金を不動産に 変えてですねインフレ対策をするという やっぱりそれは不動産投資の大きな メリットだと思い ますじゃこんな風にたくさん今ご紹介 いただきました5つ不動産投資メリットを 紹介してまいりましたが楽間はきちんと デメリットもお伝え やっぱりこう不動産投資で失敗している方 もいらっしゃるじゃないですかあの色々 デメリットも教えていただければと思い ますはいまず1つ目はいええそうですね やっぱりね1番大きなデメリットはですね すぐに売りたいとなんか現金必要だから すぐに売りたいっていうケースがあるん ですねでそういう時にあの先ほどえ不動産 って売るまでに時間がかかるのでその間に ま市場が落ち着いくっていうことがあるん ですけれども あのすぐに現金化したい時にすぐに売れな いっていうデメリットがあるんですねで あの流動性が低いって言うんですけどじゃ 例えばあのそうですね相続が発生しました とで相続税を払わなきゃいけないでそれを 来月までに用意しなきゃいけないっていう 時にですねすぐに売れないのでやはり安く 売らざるを得ないんですようん本来なら 1億円で売れる不動産もですねもう急い でるのでもう7000万じゃないと売れ ないという風になってしまうこれはえ やっぱり不動産投資の1番のデメリットだ と思いますなかなかすぐにはお金にでき ないはいはいはいじゃあさ2つ目はいあの 動産ねそのやっぱり金額が大きいですよね 総額がねなのでもし失敗しちゃった時失敗 というのはですね買ってもあの入居者が つかないとかですねあの全部入居者が出 ちゃって家賃が一戦も入らないはいでそう すると結局融資ね使ってお金から銀行借り てて毎月返済しなきゃいけないのでのに その返済ができなくなるとはいでそうする と破産しちゃうってこともありえますよね これすっごい怖いです怖いですこれすごい 怖いですよねはいだからなかなか私優 引っ張る決心ができないのここうんこの 部分が大きいはいはいこれメデメリット リスクですはいはいそれと3つ目がですね やはり不動産ってあの自然災害のリスクが あるんですねその地震とか洪水のえ災害 リスクがあるということはやっぱり大きい ですねにあの洪水などはこうハザード マップ見て自慢がきちんとしてるかとか あのハザードマップ的に浸水が起きにくい エリアを買うっていうことで対策できると 思うんですけどこう自信ってもいつ起きる かわからないしもう明日にも起きるかも しれないていう中ででもそれを考えてたら 買えないじゃないですかこの自信リスク どう捉えるかすごいそうですよね迷って ますそうですよねやっぱりその地震も構図 もね今おっしゃったようにその保険で地震 も地震保険である程度はカバーでき るっていうのとですねでもこれはそんなに 期待できないので地震保険ののはうん なかなか出ないイメージありますその ちゃんと全額出ないイメージあります出 ないですねねなのであんまり古い不動産は 買わないと建物のね古くないとええ都心の いいところは買えないん ですそうですよねだけどま1つの目安とし てはその耐震基準のその1981年に新 耐震基準になりましたけどそこはやっぱり ですね守っていただくとうんうん守る身 体心を買うことをおすめはいあそうです それはもうマストですねマストですかはい あの特にクブマンションに関してははら はい例えば旧耐震で新耐震基準ですよって いうあの証明書があるところはどうなん ですかあそれは大丈夫ですあそれは大丈夫 なんですねはいあの耐震補強してもうこれ はあの地震にも耐えられますよっていうお 住みつきみたいなものがあれば大丈夫です わかりましたありがとうございますさあ4 つ目お願いしますあとやっぱり不動産孤独 とかね自殺であのもひどいと多なんていう のもありますよねでそういうリスクもあり ますでこれはこれもですねある程度はその 保険でね孤独士保険とかもありますから 保険でそのカバーしていくっていうのと ですねあとやっぱりあのファミリー物件を ね買っていくとうんいう風にすればある 程度孤独とか自殺なんかはですねそのあの 回避できると思うんですねうんうんこの 孤独士と自殺などが起きてしまった物件は ええこうどうどうなってしまうんですか あのやっぱりですねちゃんとあの孤は今 もう告知する義務っていうのがなくなって きてるんですけれども発見が遅れたりする と中の状態がね悪くなったりとかっていう 物件もありますしあのこれ考え方次第なん ですけど私はやっぱり後でトラブルになる 可能性があるのでちゃんとあの告知した方 がいいと思いますうんはい告知してやっぱ こう家賃とかがえ下がってしまうはいそう があるねはい1割から2割ぐらいは やっぱりその告知その事件というか孤独士 が起きたお部屋に関しては家賃は下がり ますだけどあの決まらないってことはない んですねうんで家賃下げればですね人気 物件になるケースもあるのでそれはあの 全く人が済まないってことはありえない ですはい差にはするけどこ0にはならない ならないはい

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フリーアナウンサーの八幡美咲さんが不動産投資について学ぶ新企画「八幡美咲の大家になりたい！」
１回目は不動産鑑定士の浅井佐知子さんから、不動産投資の利益の出し方や利回りの計算方法、不動産投資のメリットやデメリットなどのキホンを学びます。

▼出演者情報▼
浅井佐知子さん
浅井佐知子不動産鑑定事務所 代表
賃貸や土地の有効利用、店舗、事務所の賃貸、不動産売買、不動産鑑定不動産コンサルなど5000件以上の案件を担当。
著書「世界一やさしい不動産投資の教科書 1年生」
「世界一楽しい不動産投資の授業」は4万部発行

▼過去の浅井さん出演回はこちら▼
【絶対NG】新築ワンルームマンション投資をしてはいけないこれだけの理由《不動産投資の基礎講座》

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月額プラン3300円
年額プラン29800円（一括年払い）

ーー[チャプター]ーー
00:00 オープニング
01:17 浅井さんの投資歴
02:31 まずは目標を決めよう！目標設定の大切さ
04:09 不動産投資の「2つの利益」を知ろう
05:34 表面利回りと実質利回りの違いとは
09:33 不動産投資のメリットを整理する
18:16 重要！デメリットを正しく理解する
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